Банкротство при ипотеке: что будет с квартирой

Короткий ответ: раньше банкротство почти всегда означало потерю ипотечной квартиры. С сентября 2024 года появился механизм отдельного мирового соглашения с банком: вы продолжаете платить ипотеку, остальные долги списываются, жильё остаётся.

Почему ипотечное жильё не защищено иммунитетом

Исполнительский иммунитет защищает единственное жильё, но не действует, если оно в залоге. Банк как залоговый кредитор вправе обратить взыскание на предмет залога — иначе сама конструкция ипотеки не работала бы.

При обычном сценарии квартира включается в конкурсную массу и продаётся с торгов. Восемьдесят процентов выручки уходит залоговому кредитору, остальное распределяется между другими.

Отдельное мировое соглашение с банком

Механизм введён Федеральным законом от 8 августа 2024 года № 298-ФЗ и действует с 8 сентября 2024 года. Суть: должник и ипотечный кредитор заключают соглашение, которое не распространяется на отношения с остальными кредиторами.

Последствия для должника:

• на квартиру и участок под ней не обращается взыскание;
• они не включаются в имущество, подлежащее реализации;
• требования банка удовлетворяются на первоначальных условиях — график платежей сохраняется;
• платить может и третье лицо, участвующее в соглашении.

Условия, без которых механизм не сработает

• жильё должно быть единственным для должника и семьи — суд проверяет это при рассмотрении заявления о намерении;
• ежемесячные платежи вносятся в полном объёме; при наличии просрочек их нужно погасить, порядок определяется условиями соглашения;
• если имущества, кроме квартиры, недостаточно для погашения требований первой и второй очереди, к заявлению третьего лица предъявляются дополнительные требования.

Что делать

Если вы платите ипотеку вовремя, а нечем платить по остальным кредитам — это как раз тот случай, ради которого механизм и создавался. Оцените с юристом, проходите ли вы по условиям, и обсудите позицию банка: соглашение двустороннее, и банк должен на него пойти.